2011年10月01日

立ちはだかる壁

間取りソフトを使って建て替えプランの妄想をしているものの、まず手始めにすることは現状の再確認。今住んでいる家の間取りを間取りソフト上で再現してみると、この家(及び敷地)の問題点が浮かび上がった。


1)間口が狭く、奥行きが深い「鰻の寝床」

前の家主が行った土地測量の記録を見ると、間口が3間弱、奥行きが10間少々の典型的な「鰻の寝床」の敷地になっている。奥行き方向が十分あり、間口も何とか車を2台横並びできる幅だが、やはり間口の狭さは否めない。

更にこの敷地に家を建てる際、「外壁を隣地境界線から50cm以上離す」という民法の規定に則った場合、建物の間口は2間半を切ってしまい、間口方向がかなり狭い建物になってしまうことになる。


2)間口方向に減築が必要

ところが、前の家主は今の家を間口2間半で建てており、隣地境界線との間隔は民法の規定を守れていない。尤も、隣家との了解が取れていればその限りではないそうで、今のところ両隣の家からクレームは付けられていない。

しかし、この家を買ったときに「建て替える時は間を確保して下さいね」と不動産屋に念を押されている。実際、50cmの間隔がないとガスの給湯器やエアコンの室外機が置けないし、外回り工事の足場も組めないので、間口方向に幅を詰めざるを得ないだろう。


3)建物が南に寄りすぎ

敷地は北側が道路に面し、東西南の三方が隣家の建物に囲まれている。特に南隣の建物で日差しが遮られ、1階の日当たりが悪い。更に前の家主が南側に部屋を増築したことが、1階の日当たりの悪さに拍車をかけてしまっている。

結局、日当たりがよい2階の一室がリビング代わりになってしまい、飯とトイレの度に1階まで下りる生活で実に不便。かといって、1階で生活するには日当たりの悪さを解決しなければならず、南に寄りすぎの建物を北側に寄せる必要があるだろう。


4)北側にはこれ以上寄せられない?

とはいえ、建物全体を北側に寄せると駐車スペースが圧迫される。また建物の北側は両隣とツライチで並んでいるので、自分の家が北側に突出すると西隣の採光を塞いでしまい、クレームをつけられるかもしれない。となると、奥行き方向も詰めざるを得ない。


つまり 現状から一回り減築することは確実な情勢(号泣)


これ以上、減築要素が出てこないことを祈るのみ…
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2011年09月16日

水道管工事

現在の家に入居する前のリフォームでやり忘れたのが水道管工事。というよりも、水道から赤水が出るなんてことを知らされておらず、リフォーム工事が終わって入居してから気がついたというのが事の真相。わかっていたら手を打っていたものを…

リフォームを担当した建築会社は「水を流せば錆も収まるのでは」と説明したが、一人暮らしで使う水の量などたかが知れている。結局、飲料用には浄水器が欠かせず、朝の洗面や晩の入浴では一定時間水を出して、赤水が収まるのを待つのが習慣になっていた。

しかし、ここ数年立て続けに夏場に結膜炎を患っていることから、「ひょっとして、水道管が腐ってるのが原因なんじゃ…」と疑い始め、赤水にもいい加減我慢がならなくなってきたことから、水道管の洗浄をまず考えた。

そういう業者を知らないか、家のことを任せている建築会社に尋ねたところ、


「水道管洗浄は漏水の危険があるので、うちではお勧めしていません。

 水道配管を交換するのが確実です。」



うーん、そうか…でも水道管の交換となるとえらい工事になりそうだ。遠くない将来に建て替えることを考えれば、余り値の張る工事はしたくないが…と迷っていたが、業者が6桁円前半の見積もりをだしたので、まぁこれで済むならと着手を決めた。

工事は水道本管から先の配管を新しいものに置き換える。この際、駐車場のコンクリをはがす必要があり、近所迷惑は確実なので、事前に向こう3軒両隣に挨拶回り。どの家からも快諾が得られ、特に隣家からは工事中に車を置かせて頂けることになった(ありがたい…)

結局工事は2日で済む。実際に使ってみると、赤水がなくなっていたのは当然ながら、水の出方もよくなった、というか、今までより水圧が強くなり、蛇口元栓の水量調整が必要になったほど。うーん、今までどれだけ水道管が詰まっていたんだか…


参考:
一戸建て購入騒動:入居(当ブログ記事)
posted by かせっち at 22:25| Comment(4) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年09月04日

新しい遊び

家のローンの繰り上げ返済を報告した先日のエントリで、

ということで、10年後以降を目処に完全建て直しを計画中!


などと言ったものの、


先立つものは一銭もない(キッパリ)


とはいえ、妄想するのはタダなので、フリーの間取り作成ソフトを入手して、新しい家の間取りをあれこれ作ってみているのだが、


これが結構はまる(苦笑)


敷地に余裕がないので色々と制約が厳しく、苦心惨憺して完成と思った間取りも、「あれ、洗濯機はどこに置く?」「これだとトイレが遠いなぁ…」「しまった、この部屋は別の部屋を通らないと入れない」等々、中々上手くいかない。

なのだが、激貧リソース下でのプログラムの最適化をやっているのと同じで、実に面白い。「一生遊ぶなら家を建てなさい」というCMコピーはまんざら嘘でもなく、これを弄っているだけであっという間に2〜3時間潰してしまう。


実はこれが最近のブログの更新のなさの原因だったりする(苦笑)


参考:
新たなる目標(当ブログ記事)
posted by かせっち at 21:59| Comment(0) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月14日

新たなる目標

3年前に現在の自宅を買った時に抱えたローンを、先日繰り上げ返済した。


これで手取り全部お小遣いだ!ざまあみろ!


実際には土地建物本体は現金払い、ローンを組んだのはリフォーム分だけなので、額自体は大したことはなかった。最初は1年くらいでやっちまうかと思っていたが、流石に手元不如意になるので、最近まで待った次第である。

一方で、中古で買った現在の自宅は今年で築30年を迎える。入居前に耐震リフォームをしてはいるものの、このままこの家に10年、20年住み続けると、その頃には築40年、50年を迎える計算になり、流石に寿命かと思う。


ということで、10年後以降を目処に完全建て直しを計画中!


まぁ、それまでに建て直し費用を稼がなければなりませんが…(号泣)


参考:
一戸建て購入騒動:資金調達(当ブログ記事)
posted by かせっち at 20:04| Comment(0) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月26日

トイレ改装

入居前リフォームでは手をつけなかったトイレの改装に着手。

便器自体はそれなりに使えたが、床が丸タイル敷きで寒々しく、目路に埃がたまりやすく掃除もしにくい代物。そこで床を掃除の容易なビニールクロスに張り替え、ついでに便器も最新に入れ替えることにした。

便器を外した床タイルの上にパテを塗って凹凸を埋め、その上にビニールクロスを張って隅にコーキング充填。最後にTOTOの最新便器とウォシュレットを設置して終了。工期半日、費用6桁円。

蓋と便座が自動で上がるわ、ウォシュレットの設定が複雑だわと、日本に初めて来た外国人のように、最初はその扱いに四苦八苦したが、それもすぐに慣れた。

便座は樹脂製なので乾いた布などで拭くと傷がつくとか、排水管が長めなのでトイレットペーパーは少なめ、トイレクイックルなども流さない方が望ましいなど、注意点があるとのこと。
posted by かせっち at 15:49| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月22日

ペアガラスの効果

後づけ二重窓で家計も防寒(日経ビジネスオンライン)

(記事より)
 厳しい冷え込みが続く中、窓の内側に、新たな窓をもう1枚つける「二重窓」のリフォームが人気を集めている。

断熱だけでなく、室内と室外の空気の間に新たな空気層を作ることで結露も防げる。騒音防止の効果もある。

 「インプラス」というブランドで、テレビコマーシャルを流しているトステムをはじめ、YKK APの「プラマードU」や旭硝子の「まどまど」など、サッシメーカーやガラスメーカーが積極展開している。


この記事では新たに内窓を設ける二重窓を中心に紹介しているが、窓を新たに設けず、既存の窓の単層ガラスを複層ガラス(ペアガラス)に交換する方法もある。自分の家ではこの方法を採用している。

効果のほどは絶大で、今日の浜松は最高気温が9℃までしか上がらなかったにも関わらず、日当たりのよい部屋では暖房をかけていないのに20℃まで上がったのだ。

これはペアガラスによって外気温の侵入が抑えられたのと同時に、ガラスを透過して入ってきた直射日光によって暖められた室内空気の熱の流出も抑えられた結果と考えられる。

記事によれば二重窓の費用は80万以上だが、同じ規模のペアガラス交換ではその半値くらいかと思う。断熱効果は二重窓の方が上だが、ペアガラスだけでも効果があるので、考慮されたい。
posted by かせっち at 23:41| Comment(2) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月20日

中古住宅の利点

若い世代に「中古」住宅好評 “健康診断”の依頼増加(産経iza)

(記事より)
 若い世代を中心に、中古住宅への関心が高まっている。新築より価格が安いのが魅力で、探し方次第では質のいいお得な物件に巡り合えることへの期待がある。ただ、劣化状況や修繕費などに不安を抱く人は少なくない。より良い住まいを手に入れるため、建物調査の専門家に中古物件の“健康診断”を依頼するケースも増えている。(安田幸弘)


私が買った一戸建てもこのパターン。

立地は望外のところにあったが、建物は当時で築26年の代物だったので非常に格安。値段を聞いた人は誰もが「何でその場所でそんなに安いんだ!?」と驚く。

古い家なので、入居前のリフォームは耐震補強を最優先。事前調査にしっかり費用と時間を掛け、調査で見つかった基礎のひび割れの補強や耐震壁の追加など、不安要素は潰していった。

お金を掛ければ入居前のリフォームは幾らでもできるが、その分ローンも増える。そこで入居後でもできる工事は後回しにして、ボーナスなどの資金繰りを考えてその都度行う予定でいる。


懐具合と相談しながらのリフォームもまた楽しからずや
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2008年06月28日

蛍光灯の色

家の照明は、前の家主が残していったものをそのまま使っていたが、蛍光灯の点きが悪いものが幾つかあり、徐々に新しいものと交換している。

家電屋の蛍光灯コーナーに行くと、所望のワット数の蛍光灯はすぐ見つかるのだが、同じワット数でも色違いのものがあることに気が付く。


この蛍光灯の色って何よ?


ということでちょいと調べて見ると、蛍光灯の色には大きく分けて「昼光色」「昼白色」「電球色」の三種類があり、端的に表現すると以下のようになる

昼光色…青っぽい白
昼白色…普通の白
電球色…赤っぽい白


デザイン系の表現を使えば、昼光色は「寒色系の白」、電球色は「暖色系の白」、そして昼白色はその中間といえばよいだろうか。

蛍光灯の色なんてどうでもいいだろう、と思うとさにあらず。人間心理と相まって、部屋やシチュエーションに合った色があるという。

例えば、暖色系は食べ物をおいしく見せるので、食堂には電球色が望ましいとか、寒色系は頭を冴えさせるので、デスクライトには昼光色がいい、などなど。

実際見比べて見ると、寒色系の昼光色は青白い光なので、何となく薄暗く感じさせる一方、暖色系の電球色は赤っぽい光なので、暑苦しく感じることもある。

「普通の白」の昼白色を基本線にしておいて、部屋とシチュエーションに合わせて昼光色や電球色を選択するというのが、無難なところか。


参考:
照明@住まい
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2008年06月09日

東京に住む負担

自分が家を買うことを初めて東京に住む親族に告げたとき、反応は次のようなものだった。


「何だ、その家の値段は!?

 お前は騙されて安物を掴まされたに決まっている!」



まぁ築26年の木造建築は安物といえるだろうが(苦笑)、不動産価格には建物だけでなく土地も含まれている。今回のケースでは占める割合が大きいはずの土地の価格を考慮しなければ、高いか安いかは判断できない。

「騙された」呼ばわりにカチンと来たこともあり(笑)、早速自分が住む浜松と親族が住む東京の公示地価を調べた。公示地価では実勢価格と乖離があるが、東京と浜松を比較する分には十分目安にはなるだろう。

以下は今回の物件を買った当時の平成19年度の公示地価のデータである。


平成19年地価公示(国土交通省)
【表】第5表 東京圏の市区の住宅地の平均価格等
【表】第14表 人口10万以上の市の住宅地の平均価格等

土地の価格について(浜松市)
平成19年浜松市内の地価公示価格の概要(平成19年1月1日時点)(PDF形式:37KB)


これによると、東京都の平均価格は最高で180万円/u、23区内最低で26万円/u、都全体での最低は11万円/uとなる。別の資料によれば23区平均で50万円台/u、都全体平均でも30万円台/uになる。

一方、浜松市の平均価格は7.6万円/u。つまり23区内で土地を買うなら浜松の約7倍、都全体でも約5倍は払わなければならない。そして都全体での最低平均価格は、浜松の高級住宅地並の値段なのである。


地価が5倍以上も違う土地の感覚で言われてもねぇ

まぁ、東京風吹かしてんじゃねぇぞ、と



ところで今回の比較で痛感したことは「東京に住むことの負担」である。

土地代が5倍以上違う不動産を買うとなれば、頭金+ローンの負担も5倍以上になる。更に取得した土地(と建物)に対して毎年発生する固定資産税・都市計画税も5倍以上のドライブかかる。

また商業地の地価も同様に数倍の差があるはずだから、東京で商売をする際の賃料負担も同じく数倍となる。その負担は最終的には価格に転嫁されることになり、これは賃貸居住者にとっても無縁ではなくなる。


このように考えると「東京に住む」こと自体が

人生にかなりの負担を強いているのではないだろうか?



東京出身の自分が当初一戸建てなど夢想だにしなかったのも、不動産売買を経験した保田隆明氏が家を買うことの危険性を説くのも、暗黙のうちに「東京に住む負担」を前提にしているからのように思う。

しかしこれは裏を返せば「東京に住まない」という選択をすれば、自分の例のように、過大な負担をせずとも不動産を取得する方法はあるということでもある。

無論、東京に住むことが全て悪というわけではない。地価は「その土地に対する人々の需要」を反映したものと言えるから、東京は浜松の5倍以上の需要があることになる。それは取りも直さず経済規模の差だろう。

浜松にも東証一部上場企業の本社や拠点が幾つかあるものの、その数も規模も東京の比ではない。更に裾野の広がりを考えれば、ビジネスチャンスは5倍どころではなく、東京に太刀打ちできるものではない。

しかしビジネスチャンスが小さいところでも、そこで十分暮らしていけるだけの報酬が得られ、そこで暮らしていくことに不満がないのであれば、過大な負担を強いずとも家を購入することは十分可能と言える。


大きなビジネスチャンスのために過大な住居費を甘受するか

軽い住居費負担の引き替えに小さなビジネスチャンスに甘んじるか

それは本人の選択の問題



まぁ後者を選んだ自分の意見など、東京駅や新宿駅の雑踏にすっかり着いていけなくなった、田舎者の負け惜しみと受け取ってもらって結構ですが(笑)


参考:
保田隆明の時事日想
初めての不動産売買(1)――中古と新築、どちらがいいのか?
初めての不動産売買(2)――新築マンションに住まずに売ることになったワケ
初めての不動産売買(3)――マンション売却なんて、もうこりごりだ
初めての不動産売買(4)――マイホーム購入の夢と理屈

少しは持ち家派の肩ももっとくか(404 Blog Not Found)
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2008年06月03日

一戸建て購入騒動:入居

前回からの続き)

不動産の正式手続きを経て、リフォーム会社に耐震補強と内装改装を発注。工事は1ヶ月ほどで終了し、4月の半ばに入居した。住み始めて現在で1ヶ月半経ち、当初は気が付かなかったことが色々目に付くようになった。

まず洗面所の水道から赤水が出る。リフォーム会社によると、キッチン周りは耐震補強工事で新しい配管に変えたが、洗面所周りは既存配管を流用しており、1ヶ月の工事の間に水の入れ替えがなかったことが赤水を出やすくしているらしい。

水をどんどん流せば錆も落ち着いてくるのではないか、とのことだが、洗面所は朝晩しか使わないので、水の入れ替えには時間がかかりそう。しかしリフォームの際に水道管の交換に思い至らなかったのは、少々不覚…

次にキッチンに湿気が溜まり易い。これは洗った食器や絞った台拭きの乾きが悪いことで気が付いた。家を閉め切ることが多い上に、一番風通しが悪い場所にあるようだ。窓や換気扇を使って積極的に喚起することが必要。

更に風呂の床タイルの一部がはげて下地が露出。元々古い作りの風呂場だったので、いつか改装しようと思っていたが、放置すると腐食が進むので、前倒しで床・壁タイルの全面貼り替えを近日中に予定。ああ、ボーナスが…(泣)

大きな問題点はこれくらいだが、他に特に不具合はない。リフォーム会社は要望通りの内装にしてくれたし、予算の都合上リフォームの範囲を最低限に抑えてしまえば、このようになるのは致し方ないところだろう。


今後は自分の懐具合と相談しながら

中古車のレストア感覚で補修していきます

こりゃ確かに一生遊べそうだわ(苦笑)



このシリーズの締め括りは、入居に当たって必要だった諸手続きについて。


・住民票の移転

引越しをするわけだから当然必要。申請場所は市役所。新しい住所の住民票の写しが後の手続きで必要になるので、同時に4枚ほど取得する(有料)。


・不動産取得税

不動産を取得したときに掛かる都道府県税。静岡県では取得から60日以内に県の財務事務所に申告することになっている。尤もこの制度を知らない人もいるので、県の財務事務所が独自に調査を行って納付書を送っているという。

取得した不動産の土地・建物の状況に応じて税控除が受けられる。この際、登記簿謄本、住民票、建物の建築確認書、公図、認印などが必要。詳しくは県の財務事務所へ。


・登記簿謄本の現住所変更

不動産取得の時点では通常その家には住んでいないので、登記簿謄本の現住所は不動産取得時に引っ越し前の住所になる。よって引越しを済ませたら、登記簿謄本の現住所を新しい家の住所に変更しなければならない。

登記移転時のように司法書士に任せてもいいが、自分でやれば印紙代¥2,000で済む。申請場所は法務局で、提出書類の書き方は窓口で教えてくれる。登記簿謄本、住民票、認印などが必要。詳しくは法務局へ。


・警察関係

警察関係での住所変更は運転免許書と車庫証明。申請場所は新しい住所を管轄している警察署。運転免許書は住民票と認印などを用意し、窓口で所定の手続きをすれば、即日免許証に新住所を裏書してくれる。

車庫証明は時間がかかる。まず所定の書類に車の登録状況や車庫の場所・寸法などを書き込んで提出。その後警察が提出された書類を元に車庫を調査し、1週間前後で証明書を発行する。詳細は警察署へ。


・車検証の現住所変更

車検証の現住所変更には車庫証明が必要なので、車庫証明が取れないと手続きが進まない。その他住民票、認印など。申請場所は陸運局。最近は自分でやる人が多いせいか、手続きの仕方のマニュアルが用意されている。


引越し後の諸手続きには色々な役所を回らなければならない。平日昼間しか開いていないので、休暇を取って1日潰す覚悟で。

(おわり)
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2008年05月17日

一戸建て購入騒動:資金調達

前回からの続き)

不動産取得価格とリフォーム工事費の見積もりを合算して、銀行に住宅ローンの申請したことは前回述べた。ここで時間の針を昨年12月下旬の不動産売買契約の時点に戻したい。

契約の内容にもよるが、買主は通常不動産売買契約の時点では不動産取得価格を全額耳を揃えて用意するのではなく、まず契約金として不動産取得価格の一部を売主に納める。そして一定期間の間に残金を用意し、それを支払った時点で正式に不動産の引渡しとなる。

買主の都合で売買契約を破棄する場合、契約不履行のペナルティとして売主に収めた契約金は返還されない。しかし残金を住宅ローンで賄う場合、金融機関の住宅ローン審査に落ちてしまい、残金を用意できず契約不履行という事態も起こり得る。

そこで、住宅ローン審査に落ちて残金を用意できなかった場合は契約を白紙とし、契約金を返還するという住宅ローン特約を売買契約条件に付帯するのが安全だ。自分が結んだ売買契約にも住宅ローン特約条項を入れ、売買契約日から2ヶ月以内に残金清算という運びになった。

12月下旬に売買契約を結ぶと、すぐさまリフォーム会社に耐震診断と耐震補強工事を含むリフォーム工事の見積もりを指示した。しかしここでリフォーム会社が年末年始を挟んで休暇に入ってしまったため、見積もりに1ヶ月を要することになってしまった。

1月下旬、ようやく出てきたリフォーム工事の見積もり費用と不動産取得価格を合算し、そこから頭金を差っ引いた金額で、ある金融機関に住宅ローンを申請した。そして2週間後の2月上旬、金融機関から連絡が来た。


審査結果は「謝絶」

つまり住宅ローン審査に落ちたのだ(愕然)



まぁ実を言うと、或る事情から薄々予感はあったのだが、どこかの国と違って日本の金融機関はちゃんと仕事をしているようだ…

などと悠長なことは言ってられない。契約履行期限まであと2週間しかないのだ。別の金融機関に申請するのも時間的にリスキーだし、同じ理由で落ちる可能性もある。最悪の場合でも住宅ローン特約で契約金は戻るとはいえ、あの好物件を逃すというのはどうにも…

そこで家計簿をひっくり返し、申請したローンの金額を賄う方法がないか見直してみた。そもそも金融商品を幾つか温存したままローンをしようとしていたので、それらを解約すればローン額を減らせるが、それでも必要額からはまだ足りない。うーん、あとこれだけなんだが…

しかしここでハタと気が付いた。


待てよ、足りない金額というのは丁度リフォーム工事代金と同額だ

てことは、不動産取得価格の残金は現金で払えるってことじゃないか!



当然のことながら、不動産の引渡しとリフォーム工事は別々の話なので、契約履行期限までにリフォーム工事代金を用意する必要はない。つまり不動産の売買契約履行はローンに頼らずとも現在の手持ちの現金で乗り切れるということだ。

後はリフォーム工事代金を如何に捻出するかだが、その費用は国産高級セダンが変える値段、即ちマイカーローンで賄える額だ。てことは、住宅ローンほど審査の厳しくない一般ローンが使えそうだ。金利は住宅ローンより高いが、総額が小さいのでそれほど負担にはならないだろう。

早速、別の金融機関(サラ金ではないのでご安心を)にこちらの事情を説明し、ニーズにあったローンで融資してもらうことになった。月々の支払いは住んでいたアパートの家賃の数千円増しになったが、財形積立を止めた分で十分賄える額だった。

その一方で、手持ちの金融商品を解約して現金化し(ちょっとだけ額面割れになったものもあった)、残金清算して不動産の正式引渡しとなったのである。


おかげで預貯金を吐き出してスカンピンになったがな(涙)


(まとめ)
・資金計画は十分に練っておこう。そのためにも自分の資金内容(現時点での金額、月々の収入・支出の推移)を把握しておくこと。家計簿をつけることが第一歩。

・住宅ローンの審査は厳しい。普通の会社勤めでも他に借金を抱えていると落ちる場合もある。また通常同時に加入する団体信用生命保険の審査が健康状態ではねられてしまい、結果住宅ローンも落ちてしまうこともある。

・住宅ローンの審査は落ちる場合があるので、それが原因で契約不履行のペナルティを受けないよう、売買契約には住宅ローン特約を盛り込むようにしよう。

・リフォーム代金もローン金額に含めようとすると、リフォーム見積もりに要する期間も契約履行のタイムスケジュールに関係してくる。盆暮れの長期休暇でリフォーム会社が止まる事態も想定してタイムスケジュールを組もう。


次回へ続く)
posted by かせっち at 23:47| Comment(0) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月03日

一戸建て購入騒動:リフォーム見積もり

前回からの続き)

売買契約の手続きが済み、リフォームの算段を本格的に検討することになった。

そもそも今回新築ではなく中古を購入した目的は「土地の取得」にあり、上に建つ建物は「住めればいい程度のおまけ」に考えていた。だから建物が古くて多少見てくれが悪くても、後からリフォームすればよいと割り切った。

しかし自分が住む浜松は東海地震の想定震源域にある。起きる起きると言われてなかなか起きないものの、起きたときに家が潰れてはやはり困る。無傷は望めないにしても、脱出時間が稼げる程度には耐震性を持たせたい。

そこでリフォームのポイントを以下のように絞った。

・耐震診断をしてもらい、必要な耐震補強工事を最優先に行う。
・新築以来やっていないかったというシロアリ対策処理を行う。
・壁紙の貼り替えや内壁の塗り替えといった室内改装を行う。
・その他、断熱リフォーム、トイレ・浴室の変更などは値段次第。
・耐震補強まで含めたリフォーム予算は3〜400万円。


さて最近の住宅ローンでは、不動産取得価格だけでなく今回のようなリフォーム代金も借り入れ金額にまとめることができる。その場合、住宅ローンの申請までにリフォーム代金の見積もりを済ませておかなければならない。

そこで耐震診断士とリフォーム会社に一緒に物件を見てもらい、耐震診断と補強計画の作成、その他必要になりそうなリフォーム工事の見積もりをしてもらうことになった。

前回建物を内覧したときは家主がまだ居住中だったため、通り一遍しか見られなかったが、家主が引き払った今回じっくり見て回ると、流石に築26年の造りの古さや傷みがそこここに見受けられた。

壁や床のクロスは年数並みに汚れ、畳も擦り切れが多く、全面交換が必要。塗り壁は耐震補強で交換する壁以外はそのまま使えるが、色合いが暗いので明るい色に全面塗り替え。

トイレや浴室は造りは古いが物はしっかりしており、壁紙の貼り替えとハウスクリーニングできれいにすれば十分そのまま使える。ユニットバスへの交換は軽く100万を越えるので却下。

また耐震診断士の耐震診断によれば、まずコンクリートの基礎部分の数箇所にヒビが見つかった。また建築方法も当時の耐震基準には則っているが、現在の基準からすればかなり甘い造りになっているとのこと。

リフォーム会社に以上の結果と予算を伝えて見積もりを出してもらったところ、耐震補強工事200万+内装リフォーム100万強=合計300万強と出してきた。これなら予算の範囲内。

実は他にも断熱窓の導入といったオプションメニューについても見積もりも出してもらっていたのだが、それらを含めると軽く予算オーバーしてしまう。となるとローンの返済計画が…うーん。

か:「…これらは入居前にやらなきゃならないってわけでもないよねぇ?」
リ:「そうですね。入居後でもできますので、今無理にやらなくてもよろしいのでは…」


結局オプションメニューは入居後に行うことにして、当初見積もりの内容でリフォームを行うことにした。リフォームの見積もり金額も確定し、いよいよ住宅ローンの申請をするのだが、ここで思わぬ事態が待ち受けていた。


まとめ:

・中古物件のリフォームで、あれもこれもとやっていったら途端に値段に膨れ上がり、安くあげるという中古のメリットが生かせなくなる。リフォームのポイントを絞ろう。

・壁紙や塗り壁の色を変えるだけでも気分は一新するもの。またハウスクリーニングできれいにするだけでも見た目は変わり、部材交換よりも安上がりに済む。

・耐震補強で壁を交換する際、壊さなかった壁と同じ色合いにすれば、内装工事は交換した壁の分だけになるので安上がりになる。但し内装を全面交換するとその限りではないので、念の為。

・ユニットバスは本体だけで100万を越え、交換工事まで含めると軽く150〜200万コースになる。安く上げるのであれば余りお勧めしない。

・中古物件は、例え築年が新しくても前の家主の管理が杜撰だと、思わぬ構造問題を抱えていたりする。必ず耐震診断を受けて補修ポイントを列挙してもらい、補強工事で潰しておこう。

・リフォーム要件には耐震補強のように入居前にしておくものと、断熱窓交換のように入居後でもできるものがある。資金計画と相談し、入居前のものと入居後のものをわけよう。


参考:
住まい(All About)

次回に続く)
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2008年03月26日

一戸建て購入騒動:住宅財形の罠

前回からの続き)

結局、希望の物件はネットではなく、地元の不動産屋で見つかった。

築26年の木造建築の古い建物だが、間取りは十分で、日当たりなども問題ない。何にもまして、望外の好条件の場所に建っている。当初の予算からはやや高めだが、支払えない額ではない。この物件を逃したら、同じような物件は暫くは出てこないだろう…


この物件は「買い」だ!


かくして、最初の内覧で不動産屋に契約の意思を表明。その後とんとん拍子に話が進み、2週間後には正式な売買契約を結んだ。まず不動産取得価格の一部を手付金として払い、2ヶ月以内に残金を用意し、支払いを済ませた時点で正式譲渡という運びになった。

今回の不動産取得にあたり、支払いの当てにしていた資金に、一般財形と住宅財形があった。どちらも今の会社に入社以来、毎月積み立てをしていった結果、結構な額になっていた。この二つの積立を使わない手はない。

利子に税金がかかる一般財形に対し、住宅財形は550万までは利子に税金がかからない。その代わり使途が住宅用途に限られ、それ以外の用途に使う場合(要件外解約)、数年遡って課税され満額支払われないというペナルティがある。

しかし今回は住宅取得だから、住宅財形も満額支払われるはずだ…早速、会社の財形担当に解約申請をしたところ、思わぬ返事が返ってきた。


財:「今回の住宅取得条件では、住宅財形は満額支払われません」
か:「え!?」


実は住宅財形を木造建築の住宅取得に使用する場合

その住宅が築20年以内という条件があったのだ!



今回取得する物件は築26年の木造建築なので、この条件を満たさないというわけだ。どうもこれには、賞味期限の切れた古い物件より、新しい物件や新築を買わせ、景気を拡大させようという住宅政策の意思が何となく感じられるのだが…

ともかく、満額支給の目論見が外れてしまった。住宅財形は耐震補強やリフォームにも使えることから、住宅取得後に行う予定の対し補強費用に使うという手もあるが、工事の見積もりや計画書が必要と、何かと面倒臭い…


か:「要件外解約した場合、減額分は幾らになる?」
財:「計算したところ…¥1,500くらいですね」


要件外解約、決定(笑)


思えば、自分が積み立てをしていた頃はゼロ金利政策の真っ只中。幾ら積み立ててもカスみたいな利子しかつかなかったはずで(泣)、その利子に対する税金なんざ、推して知るべし。


まとめ:

・住宅財形は利子に税金がかからない利点がある一方、使用目的が住宅用途に限られる。

・住宅用途に使用しない場合は要件外解約となり、利子に対する税金が数年分遡って徴収される。

・住宅取得用途の場合でも、築20年を越える木造建築の場合は要件外解約となってしまう。

・住宅取得以外に、耐震補強やリフォームなどでも使用可能。但し、工事計画書等の書類が必要。

・金利が低い頃に積み立てしていた場合、要件外解約による減額分は微々たるもの。減額分と手間を勘案する余地あり。


参考:
勤労者財産形成貯蓄制度(Wikipedia)…一般財形と住宅財形について

次回に続く)
posted by かせっち at 21:27| Comment(2) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月13日

一戸建て購入騒動:見学

前回からの続き)

ネットの不動産情報を色々見て周り、こちらの条件に合いそうな物件も幾つか見つかった。そこで、その中の物件の一つを実際に見学をしてみることにした。物件を扱う不動産屋に連絡し、週末の昼頃に現地で落ち合うよう、アポを取った。

その物件は大通りから引っ込んだ閑静な住宅街にあった。大通りは本数の多いバス路線が走り、通勤や中心街に出るのに便利。近くには病院やデパートがあり、環境は上々。物件は狭小ではあったが、一人で暮らすには十分な大きさ。築年もそれ程古くない。

不動産屋はしきりとアピールポイントを並べ、自分も乗り気になりかかった時、或る事に気が付いた。


見学しているのは天気のよい週末のお昼時

なのに、物件の南側から全く日が当たらない!



実はこの物件の南隣には全く同じ建物が軒を連ねて建っていて、南からの日差しを完全に遮っていたのだ。幾ら冬場で日が低いとはいえ、昼時でこの日当たりの無さはないだろう…結局この日当たりの悪さが決めてとなり、この物件はお流れになった。

不動産情報には隣家のことは書いてなかったし、載っていた写真では日当たりの良し悪しまでは判断できなかった。この不動産情報が詐欺的だ、とは言わないが、やはり現地に行って確認することは大事と痛感した。

***

その後、ネットの不動産情報の格安物件の場所を現地確認して回ったが、中心街から離れていたり、バス路線があっても本数が少なかったり。この時期探した物件が今でも掲載されているところを見ると、「安くても売れ残る」物件だったということである。

結局、ネットの不動産情報だけでは埒が明かないと悟り、地元の大手や知り合いの不動産屋に連絡をつけ、こちらの条件に合う物件を気長に待つ覚悟を決めたのだった。


まとめ:

・ネットやチラシの不動産情報では立地環境はわからない。必ず現地に赴いて確認する。特に日当たりは重要だ。

・中古物件は既に家が建っているので、生活状況が把握しやすい。内覧できる場合は内覧を。隣家との隣接状況も要確認。

・ネットの不動産情報は多くの不動産情報を効率的に集められるので、その土地の不動産の相場観を容易に知ることができる。

・しかしネットの不動産情報に「本当にいい物件」があることは稀。平行して不動産屋に渡りをつけておくことも必要。


次回に続く)
posted by かせっち at 22:19| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月08日

一戸建て購入騒動:築年と耐震補強

前回からの続き)

数多ある不動産情報から物件を選ぶ際の判断基準の一つが築年。築年が新しければいい物件であるのは確かだが、リフォームするから多少古くてもOKという考え方もある。ではどれくらい古い築年まで対象とすべきなのか?

一つの答えは「昭和56年(1981年)6月」である。これは昭和56年6月に改正された建築基準法において、耐震基準が厳しくなったことに由来する。実際阪神大震災では、改正後の建物の方が改正前の建物より格段に倒壊が少なかった実績もあり、築年が昭和56年6月以降か否かはその物件の耐震性を計る一つの目安になっている。

ただし昭和56年6月以降なら即OK、というわけでもない。経年劣化で耐震性が落ちていたり、当時の基準をクリアしていても、更に厳しい現在の基準では耐震性が不足していたりする。そのため中古物件を買う際には、物件の耐震診断を受け、必要な耐震補強工事をすることが肝要である。リフォームを考えるなら、内外装の見てくれよりも、まず耐震補強を優先すべきである。

尤も、耐震補強工事はもちろん耐震診断も無料ではないので、物件の売買契約前に行うのは現実的ではない。そのため物件探しの時点では耐震補強工事費用は大まかな予想しかできない。ネットの情報や県や市の建築関係の広報、更に自分が買った物件の耐震補強工事の経験から判断するに、「耐震診断20万/補強工事200万」というのが相場のようである。

もちろん補強工事費用は物件の状態に左右される。補強箇所が増えて200万を軽く越える場合もあれば、必要最小限だけ補強して工事費を安く済ませる方法もある。またこの値段は純粋に補強工事の分だけだが、補強工事では壁を一度壊して作り直したりするので、その際に壁紙を張り直すといった内装工事を併せてやれば、別々にするより安上がりに済む。

また自治体によっては耐震補強工事費用を助成する制度がある。但し昭和56年6月より前の建物を対象としている場合が多い。これは旧基準で建てられた建物の倒壊を減らすことが主眼にあると思われる。実際浜松市の助成制度も昭和56年6月より前の建物が対象である。しかも工事助成は30万程度で、相場200万に対して低すぎるように思う。まぁ、無いよりかはマシではあるが…

この助成金を目当てに、敢えて昭和56年6月より前の物件を選ぶやり方もあるが、自分が買った物件の耐震診断をした建築士の話によれば、「旧基準の建物でも補強工事はできるが、そのような建物は補強工事よりも建て替えを勧めたい」とのこと。「中古&リフォーム」で安くあげるつもりならば、旧基準の建物は避けた方が無難のようである。


まとめ:

・中古物件は築年が「昭和56年(1981年)6月」以降を選ぶ。

・耐震補強の相場は「耐震診断20万/補強工事200万」。

・耐震補強と内外装の改修を併用できるような工事を考える。

・自治体の耐震補強工事費用の助成制度があれば活用する。

・助成目当てで古い物件を選ぶのは得策ではない。


参考:
耐震リフォームの費用相場って?(All About)
これならできる!低予算耐震リフォーム(All About)
地震から命を守ろう!(浜松市)…浜松市の耐震補強政策について

次回に続く)
posted by かせっち at 22:37| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月06日

一戸建て購入騒動:情報収集

前回からの続き)

不動産情報は不動産屋巡りや不動産情報誌から得るものだが、最近はネットでも十分集められる。自分が使っていた不動産情報サイトは以下のようなものである。

不動産情報サイト(全国系):
楽天不動産
goo 住宅・不動産
Yahoo!不動産
住宅情報タウンズ
不動産ジャパン

不動産情報サイト(地元系):
浜松中古住宅情報
不動産BOX静岡
不動産だよりNET


浜松ネイティブでない自分にとって物件情報にある町名は難解至極。そのため場所の確認は、浜松市内の道路地図の巻末にある町名索引と首っ引き。その他、以下の地図検索サイトも多用した。

地図検索サイト:
地図・いつもガイド
Google マップ


物件の値段の目安として、浜松市の地価公示価格を参考にした。実際の取引価格とは乖離があるが趨勢は把握できる。ここから土地の値段を推定すると、建物の値段が0になる物件もあったりする(笑)

また、静岡県に住んでいる限り、東海地震のリスクはついて回る。浜松市のサイトでは市内の町単位で地震による液状化や建物被害、がけ崩れや津波の被害予想のデータを公開している。

浜松市公式サイト:
浜松市/土地の価格について
浜松市/防災ホッとボックス


以上のデータと物件情報つき合わせてみると、物件がその町の地価に対して割高か割安か、また物件のある町が防災上安全かどうか、大まかに把握できる。

と同時に、「この町は浜松市では高級住宅地」とか「この町は新興住宅地」などと、浜松市の各地区の実情がおぼろげながら見えてきた。これが結構面白かったりする。

次回に続く)
posted by かせっち at 21:01| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月04日

一戸建て購入騒動:きっかけ

話は昨年の11月頃に遡る。

今のアパートには8年近く住んでいる。建物・環境は可もなく不可もなく、特に不満はないのだが、8年ともなると流石に飽きが来た。「そろそろ別の場所に引っ越そうかなぁ…」と、不動産関係のサイトで賃貸アパートの物件を検索するようになった。

そんな折、「土地付き一戸建てってどんなものなんだろう?」と、ふと思いついて検索して見ると、中古の物件なら街中でも1000万前後で結構出ていることがわかった。流石は地価の安い地方都市の浜松(笑)

東京で生まれ育った自分にとって、マイホームは数千万円の買い物。ボーナスと退職金を借金の形に入れても払いきれるかどうか。更に一戸建てともなれば遠く離れた郊外からの電車通い。こんなイメージもあって一戸建ては全く眼中になかった。

しかし1000万前後というと高級外車並の値段。確かに安い買い物ではないが、かといってチャレンジできない額でもない。また安い中古を買って入居前にリフォームするのは最近の流行。実際に知り合いの何人かはこの方法で一戸建てを購入している。


…んー、中古一戸建てでちょっと探して見るか?


かくして、以後数ヶ月の間振り回されることになる一戸建て購入騒動がここに始まったのである。

次回に続く)
posted by かせっち at 22:32| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月27日

ご報告

「土地付き一戸建て」なんてものを買ってしまいまして、

無論のこと、ローンを背負う羽目になってしまいました。


「これでお前もローン持ちか!ザマーミロ!」

その罵言、敢えて受けよう!(苦笑)



しかし購入に到るまでには紆余曲折がありました…

その辺りの事情を、新設した「家」カテゴリで紹介してきます。


果たして「一生楽しむ」ことはできるのか?(笑)
posted by かせっち at 20:12| Comment(4) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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